Riesgos del Crowdfunding inmobiliario

Ya se comentaba en el epígrafe de Crowdfunding inmobiliario: invertir en inmuebles que este tipo de operaciones de inversión en inmuebles no son ajenas a numerosos riesgos inherentes a pesar de que están reguladas por la Ley 5/2015 de 27 de Abril, de fomento de la financiación empresarial.

Sin más preámbulos, paso a enumerar y analizar cada uno de los riesgos del crowdfunding inmobiliario:

• Riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

La inversión en inmuebles a través del crowdfunding inmobiliario generalmente toma forma de préstamos participativos, es decir están condicionados a los resultados de la actividad de la sociedad prestataria – promotor. Por ello, existe un riesgo inherente de perder la inversión efectuada si dichos resultados son adversos.

Cabe señalar que en caso de insolvencia del promotor, los créditos de los inversores por sus aportaciones se sitúan en orden de prelación por detrás de los acreedores comunes de la sociedad prestataria. Evidentemente, al menos en este tipo de inversiones existe un bien inmueble que debiera respaldar la inversión. Señalar también en este punto, que el capital invertido no está garantizado por ningún tipo de fondo de garantía, ni de depósitos, ni de inversiones.

• Riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado.

A pesar que el promotor se obliga en determinados casos a satisfacer un interés por la operación, como dijimos en el apartado anterior éste está supeditado a sus propios resultados, por lo que existe un riesgo de no obtener la rentabilidad esperada o incluso no obtener rentabilidad alguna.

Por otra parte, los estudios de rentabilidad aportados inicialmente por el promotor, debieran estar contrastados con estudios más conservadores de las propias plataformas de crowdfunding, es interesante cerciorarse previamente de que las rentabilidades esperadas son resultado de esa visión más conservadora de las citadas plataformas.

• Riesgo de liquidez de las inversiones.

A diferencia de otras formas de inversión, como las acciones, el crowdfunding inmobiliario suele ser menos líquido. Los inversores pueden encontrar dificultades para vender sus participaciones en un proyecto antes de su finalización, lo que limita su capacidad para recuperar su inversión rápidamente si es necesario.

Es práctica habitual que las inversiones en crowdfunding inmobiliario se plasmen en participaciones sociales de una sociedad que es dueña del inmueble. Como no existe ningún mercado secundario en el que puedan enajenarse estas participaciones, la inversión no podrá hacerse líquida hasta la venta del inmueble y consecuentemente la finalización del plazo pactado.

Por añadidura, caso de que la evolución adversa del proyecto obligue a ampliaciones de capital se incurre en riesgos de dilución de la participación si se decidiese no acudir a las mismas.

• Riesgos de gestión.

Aunque se sea socio de estas sociedades, en la práctica son los promotores con los que se invierte en sus proyectos los que administran de facto estas sociedades y los proyectos en cuestión. Por ende, la capacidad del inversor de influir en la gestión de la sociedad o en la gestión de los proyectos invertidos vendrá solo fijada por su porcentaje de participación.

Los resultados de un proyecto inmobiliario pueden depender en gran medida de la calidad y la experiencia del equipo de gestión. Los inversores corren el riesgo de que el equipo de gestión no pueda ejecutar el proyecto de manera eficiente o tomar decisiones efectivas que maximicen el retorno de la inversión.

Existirán pues riesgos del crowdfunding inmobiliario relativos a administración desleal y de apropiación indebida, o incluso riesgos de corrupción, por ejemplo encarecer artificialmente las obras de reforma del inmueble o recibir parte del importe del montante de la venta del inmueble en dinero B, son estas corruptelas que difícilmente van a poder controlarse.

• Riesgo del promotor.

Los proyectos inmobiliarios pueden enfrentar desafíos imprevistos, como retrasos en la construcción, problemas legales o de permisos, o cambios en las regulaciones. Estos riesgos pueden afectar negativamente el rendimiento del proyecto y la capacidad de los inversores para obtener retornos esperados.

Existen diversos riesgos del crowdfunding inmobiliario asociados directamente con la figura del promotor: El promotor puede acumular más de un proyecto en la plataforma lo que conlleva un riesgo de concentración adicional, igualmente su responsabilidad en el proyecto queda limitada a sus recursos propios.

• Riesgo de quiebra de las plataformas.

La ley obliga que las plataformas de financiación participativa deban estar auditadas y prever mecanismos de protección de los inversores en caso de disolución o quiebra.

Como son meras intermediarias y no tienen ninguna responsabilidad sobre los proyectos sino que es el promotor quien la ostenta y por tanto es hacia este al que habría que dirigir las posibles acciones legales, la ley fija que sea un tercero fijado en el contrato entre promotor y plataforma el que salvaguarde los intereses de los inversores en caso de quiebra de la plataforma.

También las obliga a todas ellas, a registrarse en la CNMV que será la encargada de su supervisión. Podéis consultar cuales de ellas figuran en el Registro oficial de plataformas de financiación participativa de la CNMV.

• Riesgos de volatilidad del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario es un mercado fluctuante tanto en la venta de inmuebles como en el mercado de alquileres de inmuebles, al ser las operaciones a medio largo plazo, serán susceptibles de variación y volatilidad.

Otro de los riesgos del crowdfunding inmobiliario es por tanto, el riesgo del mercado pues los valores inmobiliarios pueden fluctuar debido a cambios en las condiciones económicas y del mercado. Los proyectos de crowdfunding inmobiliario están sujetos a este riesgo y los inversores pueden enfrentar pérdidas si los precios de la propiedad disminuyen. 

Antes de finalizar este artículo sobre los riesgos del Crowdfunding inmobiliario, he de señalar que existen plataformas que funcionan como promotores inmobiliarios con su propia plataforma online de crowdfunding, que al ofrecer proyectos propios y no actuar como meros intermediarios, no están sometidas a la Ley 5/2015, ni son considerados plataformas de financiación participativa. Por lo que algunos de los riesgos antes mencionados no les son aplicables.

Como inversores es importante comprender cada uno de estos riesgos del Crowdfunding inmobiliario y realizar una diligencia debida adecuada antes de participar en proyectos de crowdfunding inmobiliario. Diversificar la cartera, investigar cuidadosamente los proyectos y trabajar con plataformas de crowdfunding confiables puede ayudar a mitigar algunos de estos riesgos.